Residencial
Blue Gardens

Informe a inversores3T 2026 · actualización a octubre
Jávea
España
PORCELANOSAHuspyELCANOcapital
Render del residencial Blue Gardens con la piscina comunitaria
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Resumen ejecutivo · julio – octubre 2026

Obra terminada.
Ahora, escrituras y venta del stock.

17/27
Unidades vendidas
≈ 63 % de la promoción, 1 ya escriturada
98,3%
Obra certificada
Acta de recepción con reservas en septiembre
10
Viviendas disponibles
≈ 4,6 M€ a precio de lista
Sep·27
Vencimiento TQ
Tras la novación del préstamo con TQ Eurocredit
✓
Carga del concurso
El juzgado ordena su levantamiento: se desbloquean escrituras y ventas
Hito conseguido

Levantamiento de la carga del concurso

Tras más de un año de espera, el juzgado ha ordenado el levantamiento registral de la carga heredada del concurso de acreedores y la ha remitido al Registro junto con la conformidad de TQ. Es el paso que desbloquea las escrituras con hipoteca y la venta del stock.

+1 añode espera
resuelta

Obra

  • Obra prácticamente finalizada: interiores, cocinas, exteriores y la práctica totalidad de legalizaciones e instalaciones.
  • Acta de recepción con reservas firmada en septiembre; el constructor está ejecutando los repasos.
  • Ascensores: solo falta la cabina de 2 ascensores, retrasada por el suministro.
  • Luz definitiva en recta final: Iberdrola ya revisó la instalación; las actuaciones que indicó terminan esta semana y su técnico volverá para dar el OK al enganche.

Comercial

  • 17 de 27 unidades vendidas, por debajo de lo previsto en las proyecciones iniciales.
  • Hemos retomado el contacto con los compradores que se cayeron por la carga y por el contrato anterior. Con el nuevo contrato, el cliente puede escriturar sin problema.
  • 3 clientes esperaban estos avances para cerrar ya su compra.

Legal y licencias

  • Hito conseguido: el juzgado ha ordenado el levantamiento de la carga del concurso, que esperábamos desde hace más de un año.
  • Segregación y cambio de uso (locales comerciales) aprobados por el Ayuntamiento; pendiente su inscripción registral.
  • LPO (locales comerciales) en tramitación tras responder al requerimiento municipal.

Financiación

  • Novación del préstamo con TQ Eurocredit, con vencimiento aplazado a septiembre de 2027.
  • Los costes de refinanciación y los descuentos comerciales han reducido la rentabilidad del proyecto.
  • La actualización financiera detallada se enviará esta semana (ver sección).
Hoja de ruta

Dónde estamos

Seis de los ocho hitos están cumplidos. Los dos últimos se han reprogramado por los trámites pendientes de licencias, suministros y Registro.

20252026
Mar 25
Compra del edificio por Blau Gardens S.L.
Completado
May 25
Desokupación y limpieza
Completado
Jun 25
Inicio de obras y gestiones de cambio de uso (locales comerciales)
Completado
Sep 25
Arranque de venta a cliente final
Completado
Dic 25
Piso piloto disponible
Completado
Jun 26
Entrega de obra
Completada en septiembre 2026 (acta con reservas)
Jul 26
Final de ventas y escrituración
Reprogramado a diciembre 2026
Sep 26
Final del proyecto y liquidación a inversores
Reprogramado a 1T 2027
Avance del proyecto

Puntos clave para el avance del proyecto

Los hitos que marcan el ritmo de escrituras y ventas. Pulsa cada uno para ver el detalle.

01

Levantamiento de la carga del concurso

El juzgado ha ordenado el levantamiento: más de un año de espera que desbloquea escrituras y ventas.

La carga se canceló económicamente en marzo de 2025, pero seguía apareciendo en la nota simple e impedía hipotecar a los compradores. Tras la demanda de nuestro despacho, el juzgado ha emitido la orden de levantamiento y la ha remitido al Registro con la conformidad de TQ. Su inscripción se estima en unos 20 días.

Hito conseguido
02

Obra terminada y recepcionada

Acta de recepción con reservas firmada en septiembre.

Se ha entregado al constructor la relación de repasos y reservas para su subsanación durante el próximo mes. La certificación alcanza el 98,3 % del presupuesto de cierre.

Completado
03

Segregación y cambio de uso (locales comerciales)

Aprobados por el Ayuntamiento; en curso la inscripción en el Registro.

La notaría está subsanando el requerimiento del Registro. Con la inscripción, cada vivienda tendrá su nota simple, necesaria para la tasación hipotecaria de los compradores.

Recta final
04

Suministros definitivos de luz y agua

Iberdrola ya revisó la instalación: las actuaciones que indicó terminan esta semana.

En cuanto estén hechas, el técnico de Iberdrola volverá para dar el OK al enganche definitivo de luz. El agua sigue en curso con AMJASA y los trabajos de la constructora municipal (Moa), con seguimiento semanal con el Ayuntamiento.

Recta final
05

Ascensores

Solo falta la cabina de 2 ascensores, retrasada por el suministro.

Estamos coordinando con el proveedor para acelerar la entrega. Con las cabinas instaladas se terminan los zaguanes afectados.

En curso
06

Licencia de primera ocupación (LPO) (locales comerciales)

Respuesta al requerimiento del Ayuntamiento presentada.

Se completará con los suministros definitivos y los ascensores. Es necesaria para habitar las viviendas procedentes de los locales y para escriturarlas con financiación.

Recta final
Área comercial · cuadro de venta a 26/10/2026

17 de 27 unidades vendidas

El ritmo de ventas se ha mantenido estable, aunque por debajo de lo previsto. Los costes de refinanciación y los descuentos comerciales han afectado a la rentabilidad del proyecto.

63%vendido
Vendida (16)Escriturada (1)Disponible (10)

Comercialización

  • Seguimos con la exclusiva de Huspy, con un compromiso de 12.000 € en marketing, campañas en plataformas y un evento en la promoción.
  • Colaboración puntual con otros brokers para la venta del stock.

Perspectiva

  • Hemos retomado el contacto con los compradores que se cayeron por la carga y por el contrato anterior.
  • Con el nuevo contrato, el cliente puede escriturar sin problema.
  • 3 clientes esperaban estos avances para cerrar ya su compra.
  • Nueva campaña de refuerzo comercial en noviembre.
Pulsa una vivienda para abrir su ficha

Precio total = vivienda + plaza de garaje + trastero. m² construidos a efectos comerciales.

Factores que condicionan la venta

01Ruido de la avenidaMitigado
Dos bloques dan a una avenida con bastante tráfico, un comentario recurrente de los clientes, y sus precios se ajustaron con descuentos. Ya no queda ninguna vivienda disponible que dé a la avenida. El Ayuntamiento está trabajando en las medidas correctoras que solicitamos.
02Aval sobre cantidades entregadasMitigado
Muchos clientes pedían garantías por las cantidades entregadas a cuenta, algo obligatorio en obra nueva pero no en este caso, ya que se trata de viviendas consolidadas desde 2008 y rehabilitadas (segunda transmisión). Con la obra terminada, este riesgo queda mitigado.
03Carga del concurso de acreedoresHito conseguido
La carga se canceló económicamente al adquirir el activo, pero seguía figurando en la nota simple, lo que frenaba a los compradores con hipoteca. Tras más de un año de espera, el juzgado ha ordenado su levantamiento y lo ha remitido al Registro. Esto desbloquea escrituras y ventas: ya estamos retomando el contacto con los compradores afectados.
04Conexión definitiva de luz y aguaRecta final
La promoción tiene luz y agua provisionales y cada finca cuenta con su CUPS de Iberdrola. Iberdrola ya ha revisado la instalación; las actuaciones que indicó terminan esta semana y su técnico volverá a dar el OK al enganche. El agua sigue en curso con el Ayuntamiento y el agente urbanizador.
05Plazo de la LPO (locales comerciales)Recta final
La tramitación de la licencia de primera ocupación de las viviendas procedentes del cambio de uso (locales comerciales) puede afectar a los plazos de escrituración de esas unidades.
Área de ejecución · certificación a 30/09/2026

La obra, al 98 %

Todos los bloques están ejecutados, salvo la cabina de 2 ascensores, algunos zaguanes y los repasos recogidos en el acta de recepción. Los exteriores de la promoción están terminados; las zanjas abiertas en las aceras corresponden a actuaciones del Ayuntamiento.

Avance de obra: previsto vs. real

% acumulado sobre el PEC de contrato, sin órdenes de cambio. Pasa el cursor por el gráfico.
PrevisiónRealVentas (sep-26: 63 %)

Presupuesto de ejecución por capítulos

Ejecutado sobre el PEC de cada capítulo
PEC de contrato
2,82 M€Contrato llave en mano
Órdenes de cambio y extras
+0,43 M€+15,4 % sobre contrato
Previsión de cierre
3,25 M€Certificado 3,19 M€ · pendiente 55,5 k€
Contrato 2.816.886 € Órd. cambio 412.624 €

Retención del 5 % en garantía: 135.654 € a la fecha, liberable en dos tramos (6 y 12 meses) una vez completados los repasos. El importe pendiente de certificar se reserva para posibles desviaciones.

Alertas de obra

Superados

Riesgos cerrados

Cocinas y encimeras, órdenes de cambio, aparcamiento, PCI y accesos dejan de ser riesgos activos de la obra.

En curso

Ascensores

Solo falta la cabina de 2 ascensores, retrasada por el suministro. Condiciona algunos zaguanes.

Recta final

LPO (locales comerciales)

La tramitación de la licencia sigue siendo un riesgo para los plazos de entrega.

En curso

Cierre administrativo y técnico

Iniciado. Falta completar la previsión de costes de repasos y garantías de las unidades no vendidas.

En curso

Postventa y entregas

Entrega individual a cada cliente con acta de defectos, repasos y acta de conformidad.

Completado

Certificado final de obra

Emitido. La licencia de obra no caduca y el cambio de uso (locales comerciales) está otorgado.

Área financiera

Actualización financiera esta semana

Estamos cerrando el modelo financiero actualizado tras la novación con TQ. Lo compartiremos como anexo a este informe durante esta semana.

  • Situación de la deuda tras la novación (vencimiento septiembre 2027)
  • Impacto de la refinanciación y de los descuentos comerciales en la rentabilidad
  • Previsión de escrituras y de cobros
  • Calendario estimado de devolución a inversores
Próximo mes

Objetivos de noviembre

Inscripción del levantamiento de la carga

Inscripción en el Registro de la orden del juzgado, para escriturar con hipoteca.

Inscripción de la segregación (locales comerciales)

Notas simples por vivienda para las unidades procedentes del cambio de uso.

Enganche definitivo de luz

OK del técnico de Iberdrola tras las actuaciones de esta semana, y avance de la conexión de agua.

Ascensores y zaguanes

Instalación de las 2 cabinas pendientes y finalización de los zaguanes.

Repasos y postventa

Subsanación de las reservas del acta de recepción y puesta en marcha del protocolo de entregas.

Ventas y escrituras

Cierre de las 3 compras pendientes, nueva campaña comercial y escrituras conforme se completen los requisitos.

Seguimiento fotográfico

De mayo de 2025 a hoy

Desliza para comparar el estado del edificio al adquirirlo con el resultado actual.

Vista aérea de la promoción terminada, octubre 2026 Estado del edificio en mayo de 2025 Octubre 2026Mayo 2025

El reportaje mes a mes, desde mayo de 2025, está en el anexo.

Anexo

Antecedentes del proyecto

Arrancamos la estructuración del proyecto y la due diligence en octubre de 2024. El primer estudio de rentabilidad aconsejó crear un vehículo de inversión para capturar rentabilidades superiores al 30 %.

Elcano Real Estate Capital Partners S.L. constituye una sociedad vehículo (SPV2 Inversiones Elcano S.L.) con el único objeto de adquirir y poner en valor el activo.

En marzo de 2025, SPV2 Inversiones Elcano S.L. adquirió el 100 % de las participaciones de Blau Gardens Residencial Jávea S.L., cesionaria del remate tras la adjudicación del activo por la administración concursal.

En el mismo acto notarial se adquirió el activo de Jávea, procedente de un proceso concursal, con el capital levantado en la SPV2 y un préstamo hipotecario con TQ Eurocredit.

Tras la adquisición se realizó un análisis más profundo del activo y una auditoría de los principales riesgos detectados en la due diligence.

Un nuevo estudio de mercado validó la tipología de cliente, las calidades necesarias y los precios objetivo, reforzando la estimación de rentabilidad.

El activo cuenta con división horizontal y certificado final de obra: se trata de una reforma integral sin licencia de obra mayor, ejecutada mediante declaración responsable.

El proyecto pone en valor 20 pisos y cambia el uso de 3 locales, que se convierten en 7 viviendas adicionales: 27 en total, con calidades Porcelanosa orientadas a un cliente eminentemente internacional.

Anexo · Reportaje fotográfico

Mes a mes

Del edificio que adquirimos en mayo de 2025 a la promoción terminada. Elige un mes o recorre el reportaje con las flechas.

Equipo del proyecto

Alberto Domingo
Responsable de proyecto
Alberto Domingo

Ingeniero civil con más de 35 años gestionando carteras de inversión por valor de 2.400 M€ en residencial, comercial e infraestructuras.

Miguel Roig
Arquitectura
Miguel Roig

Arquitecto con más de 10 años de experiencia en edificación y promociones inmobiliarias en Baleares y Levante.

Álvaro Tomás
Controller financiero
Álvaro Tomás

Nexis Fund. Consultoría estratégica de real estate en KPMG, AXIS y ATLAS; fundador de NEXIS, especializada en deal structuring y advisory.

Iván del Estal
Legal
Iván del Estal

LS Abogados. Despacho legal y fiscal con más de 20 años en proyectos inmobiliarios, administración de fincas y concursal.

Broker comercial
Huspy

Comercialización en exclusiva de la promoción.